Angabe von Schäden beim Immobilienverkauf

Wenn es bloß der Käufer nicht sieht – oder besser doch den Schaden zeigen?

Das ältere, „gebrauchte“ Gebäude nur selten frei von Mängeln oder Schäden sind, ist Allgemeinwissen und wird bei Hauskaufwilligen als bekannt voraus gesetzt. Doch zu unterscheiden ist in offensichtliche und in versteckte Schäden. Vorhandene, nicht für jeden „offen“ sichtbare oder erkennbare Schäden an der Immobilie, sind sehr häuftg  teuer und später strittig.  Schnell behauptet der Käufer, er wäre arglistig getäuscht und strebt gerichtlich Schadenersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufs an.

Offensichtliche Mängel muss der Verkäufer nicht erklären oder angeben. Er muss auch nicht darauf hinweisen, solange die Mängel keinen wesentlichen Einfluss auf die Benutzbarkeit oder die Eigenschaften der Immobilie haben. Zersprungene Fliesen, den defekten Zaun oder alte klemmende und zugige Fenster kann jeder Kaufinteressent mit der notwendigen Sorgfalt selber erkennen. Auch sind Kleinigkeiten und Schönheitsreparaturen zu vernachlässigen.

Vorhandene Baumängel wurden verschwiegen

Die vorhandenen Schäden sind in die, dem Eigentümer bekannten, und in die ihm unbekannten Mängel zu unterscheiden. Auf wesentliche mangelhafte Eigenschaften, die einen erheblichen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben, muss der Eigentümer hinweisen, wenn ihm dieser Umstand bekannt ist. Hierzu gehört zum Beispiel der Hausschwamm, auch wenn er saniert wurde, ins Gebäude eindringende Feuchtigkeit, statisch relevante Gebäuderisse, egal ob wegen des Untergrunds oder einem Riss in der Bodenplatte.

Denn erzählt ein Nachbar, Architekt oder ein Handwerker dem neuen Eigentümer von einem bekannten Problem am Haus, dass nicht nur er jetzt nach dem Kauf feststellen musste, sondern bekanntermaßen auch schon den Vorbesitzer plagte, wird es eng. Der Vorbesitzer kannte nachweislich den Schaden und hätte diesen beim Verkauf auch mitteilen müssen.  Eine arglistige Täuschung könnte bewiesen werden. Klug beraten ist der Verkäufer, wenn er im Kaufvertrag die wesentlichen Mängel schriftlich benennt. Wer sich als Verkäufer absichern will, läßt eine Hausinspektion durchführen und kann dem Kaufinteressenten eine Aufstellung der Mängel des Objektes mit Kosten für die nötigen Maßnahmen vorlegen. Sanierungskostenspekulationen der Interessenten steht dann eine fundierte Kostenaufstellung gegenüber.

Befindet sich das Gebäude in völlig desolatem Zustand, dass jedem klar sein muss, dass umfangreiche Maßnahmen zur Sanierung erforderlich sind, kann man eher auf Details verzichten. Mit der alten zweiadrige Elektroversorgung aus den 1950er Jahren, oder der immer wieder streikenden Heizung befindet man sich schon in der Grauzone und kann eventuell ohne Regress davon kommen. Beim vom TÜV bemängelten Tank, der nicht mehr vom Schornsteinfeger abgenommenen Heizung und bei dem ohne Genehmigung „schwarz“ errichteten Anbau oder in gleicher Weise durchgeführten Ausbau des Daches  ist die Angelegenheit hingegen eindeutig. Wer solche Dinge verschweigt, hat den Ärger programmiert.